巴西房租調整到底該用哪個指數?
2022/01/21
今年1月初，巴西瓦加斯基金會經濟研究所（Ibre/FGV）推出了全新的“住宅租賃價格變化指數（IVAR/FGV）”，希望以此來替代在巴西房屋租賃合同中常用的IGP-M指數，從而更好地反應租賃市場的真實價格變化。
IGP-M的全稱是“一般市場價格指數”，它創建於20世紀80年代，通過三個價格指數的加權平均計算獲得：廣義生產者價格指數（IPA）的權重為60%，主要衡量企業的生產成本；消費者價格指數（IPC）的權重為30%，主要衡量八種商品和服務的價格變化；全國建築成本指數（INCC）的權重為10%，主要衡量建築行業的成本。
由於生產者價格指數在其中所占權重較大，IGP-M極易受到美元匯率和大宗商品價格等外部因素的影響。2021年美元走強，大宗商品價格飛漲，去年5月份，IGP-M累計12個月的漲幅高達37%，是官方通脹率——廣義消費者價格指數（IPCA）的近兩倍。房東紛紛根據IGP-M提高租金，引起租戶的不滿。
另一方面，疫情直接衝擊了巴西人的收入，房東也意識到按照IGP-M調價會讓租戶流失，為了解決這個問題，不得不選擇折中方案，用其他指數作為調價的參照，有的房地產仲介就直接建議客戶採用IPCA作為指標。從這兩方面來看，市場要求推出全新房租價格調整指數的呼聲越來越高，目的主要是能夠客觀反應通貨膨脹的變化。
此次推出的IVAR指數，是根據物業管理公司的出租合同，衡量了巴西聖保羅、里約熱內盧、貝洛奧裡藏特和阿雷格里港四個城市住宅租金的月度變化。2021年IGP-M全年積累增長17.78%，但同一時期，IVAR指數卻下降了0.61%。然而，對這個新的IVAR指數是否能夠在所有房屋租賃協議中完全替代IGP-M指數，專家們還持觀望態度，因為IVAR僅關注住宅物業，而且2020年和2021年實在是太特殊了，這個新的指數是否能反應租金價格的真實變化，還有待時間的考驗。
專家建議，在目前情況下，使用IPCA指數來修正租金可能更有意義。不過，對於2022年來說，隨著匯率趨於穩定，預計IGP-M和IPCA的變化差異會變小。1月17日巴西央行發佈的《焦點調查》顯示，市場預測2022年IPCA增幅為5.09%，而IGP-M的增幅在5.78%左右。
編輯 / 王子明
【巴西華人資訊網】
