聖保羅貧民窟頂流喜迎拆遷？10年前就被炒到了2萬每平方米
2023/08/07
沉寂了這麼久，這兩年，聖保羅樓市似乎確實是又火了，同時被這把火點燃的，還有政府拆除Paraísopolis這座聖保羅第二大、且最著名的貧民窟的熱情。在今年6月的城市總體規劃修訂方案中，Paraísopolis改造專案再度成為了聖保羅市議會上討論的焦點。
Paraísopolis位於Pinheiros河西岸、聖保羅知名富人區Morumbi的 “心臟” ，有超過10萬名居民擁擠在這塊10平方千米的土地上。它距離聖保羅的金融中心Faria Lima僅有五公里，四周被高檔社區包圍。這樣一座“圍城“，對周圍居民來說是一個巨大的安全隱患，為此周邊居民區採取了一定的隔離和安全措施。
打個比方來說，在2020年，在一處坐落於Paraísopolis和聖保羅知名富人區Morumbi之間的公園的竣工之際，Morumbi的居民們向聖保羅市政府強烈要求在公園與他們社區的邊界上修建一堵三米高的牆，並只保留從貧民窟進入公園的出入口。這個請求雖然最終被市政府拒絕，改為僅在公園邊緣保留了圍欄，不過還是依照請求取消了從Morumbi進入公園的出入口，並且根據安全需要嚴格限制公園的開放時間和用途。
另一方面，這座貧民窟特殊的地理位置還使它成為了聖保羅政客們關注的焦點，因為無論是貧民窟本身還是周邊社區的富人，都在期盼這裡能發生改變。2022年10月17日，正值聖保羅州州長選舉前夕，共和黨候選人，即後來當選聖保羅州州長的塔西西奧當天在Paraísopolis進行了一場競選活動，並在現場遭遇了槍擊襲擊。
對於這塊未來增值潛力巨大的土地，資本對開發該地區很感興趣，政府也急於處理這塊燙手山芋，不過到底該怎麼改？
根據聖保羅市現任市長Ricardo Nunes向市議會提交的一份等待最終投票表決的提案，該市長提出可通過Faria Lima城市運營計畫（OUF）為Paraísopolis的拆遷項目埋單，其主要方法是拍賣政府當前持有的加建許可指標（Cepac）。
Cepac在1995年隨著OUF一併誕生，它由聖保羅市政府通過證券交易所公開向社會拍賣發行，借此為聖保羅市政府管理Faria Lima地區籌措社會資金。每個Cepac相當於一定的面積值，它被用於兌換新增的專案建築面積或修改地塊面積和土地專案用途。也就是說，地產開發商必須獲得足夠的Cepac才能在Faria Lima地區擴大原有地塊的建築面積。目前為止，使用Cepac的地區有Faria Lima、Água Espraiada和Água Branca。
在最近的拍賣上，每份Faria Lima地區的Cepac大約價值1.75萬黑奧，且預計將在未來拍賣出相當於25萬平方米的Cepac，這將為市政府獲得約25億黑奧的拍賣收入。為此Nunes市長提議，應把超10億黑奧投入Paraísopolis的拆遷項目中，為一部分居民修建安置房，不過這對於有著10萬人規模的大型貧民窟而言只不過是杯水車薪。
很顯然，要想完成這塊區域的改造工作，必然少不了私人資本的參與，那麼這裡需要一個噱頭來吸引投資者加入，這個噱頭就是地鐵。
始於2013年開始修建的聖保羅地鐵17號線將貫穿聖保羅南區的核心地帶，地鐵沿線高檔社區密集，並將結束Congonhas機場沒有地鐵的歷史。而在這條地鐵的遠景規劃中，也包括了將在Paraísopolis地區設立一個網站。不過在去年，時任州長Rodrigo Garcia表示“沒有必要”將地鐵線路延長至Paraísopolis。
聖保羅地鐵歸州政府管轄，不過在去年8月29日，當時作為州長候選人的塔西西奧親臨地鐵17號線工地視察，視察期間再度肯定了把地鐵線路延長至Paraísopolis的原有計劃。此外，這位州長也明確表示支持現任聖保羅市長Ricardo Nunes在明年競選連任。如此看來，政策上的阻力已經沒有了。
地鐵給沿線土地帶來的增值效益想必不用過多解釋，巴西人也深諳此道。在聖保羅並不缺少開發地鐵沿線商業地產的成功案例，不少社區，乃至是貧民窟，它們因地鐵的到來變得充滿生機，比如地鐵5號線和15號線就是典型的正面案例。一位聖保羅房地產從業人員認為，一條新開通的地鐵能使沿線商業地產增值20%-30%，這對於有意開發面向中產階級的樓盤的開發商來說很有吸引力。
在過去勞工党執政的黃金歲月裡，聖保羅的房價一直都在上漲，貧民窟也未能置身事外，Paraísopolis作為聖保羅貧民窟中的頂流更是如此。
根據新聞媒體El País的一篇報導，早在2015年，Paraísopolis內一個小單間的月租金就已經達到了600黑奧（1200元人民幣），部分地段的租金還更加高昂，而在當年，巴西的最低工資僅有788黑奧。
Folha de São Paulo在2012年8月也發表過一篇有關於Paraísopolis社區房地產市場情況的報導，裡面提到：一個位於小巷內帶兩個臥室的房子大約價值2萬黑奧，但是同樣的面積如果在馬路邊上就能值12萬（因為可用作商業用途），如果房子帶有產權證明，還將更加昂貴。在當時，一個僅20平方米大小的臨街房產甚至能以大約12萬黑奧的價格售出，換句話說，均價已經高達6000黑奧（2萬元人民幣）。
為什麼貧民窟裡的房子也有市場？上文提到，這座貧民窟特殊的地理位置使它獲得了更多的關注，因此聖保羅的政客們似乎有意把這裡打造成一個展示功績的“櫥窗”，生活在那裡的居民總能比其他貧民窟的居民獲得更多的“照顧”。比如為特殊家庭發放的租房津貼（為原住址為高危地區的家庭發放，當前標準為每月600黑奧）和不斷更新改善的市政基礎設施，這些舉措推高了租金和房產價格。
此外，在勞工党掌權期間，政府開創了“Minha casa, minha vida”專案，通過建造更多的安置房以鼓勵居民遷出貧民窟。到了2020年，政府開始協助Paraísopolis的一部分居民規範化其“擁有的”住所，使上千戶家庭獲得了房屋的產權證明，這也使位於貧民窟邊緣的房產有著被徵收或拆遷的價值屬性。
隨著越來越多來自私人和公共部門的投資進入Paraísopolis，這座曾經全聖保羅最危險的貧民窟似乎正在越來越像中國人認知中的“城中村”。
編輯 / 王子明
【巴西華人資訊網】
