巴西多家房地產開發商目前已向聯邦政府提出一項新建議，希望再次調整“我的家，我的生活”（Minha Casa, Minha Vida）經濟適用房計畫，以繼續擴大面向中產階級的覆蓋範圍——該群體目前因巴西國內房貸利率過高而倍感購房壓力。據《聖保羅州報》方面披露，房地產行業協會的代表建議，將該福利住房計畫第4檔（faixa 4）的房產銷售價格上限從50萬黑奧提升至65萬黑奧，同時將適用于該購房福利的家庭月收入上限從1.2萬黑奧提升至1.5萬黑奧。
部分房地產開發商認為，這將有助於進一步利用政府今年預留出的180億黑奧福利住房預算的“深海盆地鹽下層油田社會基金”（fundo social do pré-sal），同時提振近幾個月期間正在逐漸走弱的中端房產銷售。一位不願具名的業內人士表示：“擴大該住房計畫的房產價格上限是為了幫助巴西的中產階級購房。”
目前，巴西城市部（Ministério das Cidades）正在分析這份提案，但尚未決定是否會在未來進行實施。據該部一位高層透露，“各種方案都在研究分析中，但目前還沒有任何實質性進展。”
在該部的技術層面，觀點是需要等待第4檔計畫逐漸成熟，再考慮是否進行進一步調整。然而另一方面，也有人擔心第4檔的福利購房計畫進展過於緩慢。此外，在2026年巴西總統大選年臨近之際，現任政府若能擴大經濟適用房第4檔上限的房產價格適用範圍，也會贏得社會上中產階層民眾的好感和支持率。
從實際操作看，若第4檔的購房價格上限提高，房地產開發商不僅可獲得更高利潤空間，還能為中產家庭推出面積更大的住房。根據Brain資料諮詢公司的測算，目前在聖保羅市內售價在35萬至70萬黑奧的公寓住宅中，均價為每平米1.01萬黑奧。按照這一價格，一套售價在50萬黑奧的住宅的面積約為50平方米，而若將面向中產階級家庭的經濟適用房購房價格上限提高至65萬黑奧，那麼將來可推出更多住宅面積為64平方米的公寓住宅。
現如今，在聖保羅市Vila Mariana等每平米住宅均價高達1.74萬黑奧的區域，50萬黑奧僅能買到面積為29平方米左右的公寓住宅，而65萬黑奧可買到面積為37平方米的公寓住宅。在聖保羅市的Pinheiros區，那裡的住宅每平米的價格更高，65萬黑奧也僅能買到24平方米的公寓住宅。而在Mooca、Barra Funda、Butantã、Ipiranga和Vila Prudente等地區，則可買到50至60平方米的公寓住宅。
另一種可能性是，開發商維持單套住房面積不變，但提升社區公共區域和配套設施，按照“社區俱樂部式公寓”的模式來設計，這類專案建造成本更高。
作為盧拉政府幫助巴西中產階級低息購房的承諾，“我的家，我的生活”經濟適用房專案第4檔於今年5月正式推出，其最大優勢是購房貸款年利率為平均10%，低於該購房福利計畫外的平均13%每年的市場利率。高利率是目前巴西中等階層購房的最大障礙，因為它直接抬高了購房按揭的月供金額。
根據政府公佈的資料，在面向中產階級的經濟適用房項目第4檔中，今年7月共簽訂3800份購房合同，8月增至4700份，雖較8月較7月有所增長，但仍遠低於理想水準。政府原本預計全年銷售12萬套，平均每月應達1.5萬套。阻礙銷售的主要因素之一是融資成本，即便享受10%的年利率，依然偏高。例如，一套價值50萬黑奧的住房，若支付房價30%（15萬黑奧）作為首付，其餘貸款分420期償還，月供仍高達約3600黑奧。
此外，許多開發商此前並未針對中產家庭在該類經濟適用房專案中準備足夠樓盤，導致短期內供應不足，新項目仍需一段時間才能陸續上市。巴西城市部回應稱，正持續跟蹤經濟適用房各檔執行情況，以便及時作出必要調整，推動住房計畫順利推進。該部還強調，第4檔的推出是巴西住房政策的重要里程碑，不僅為無數中產家庭實現住房夢想開闢了新途徑，也為建築業帶來了新的增長前景，預計未來住房供應將逐步增加。
編輯 / 王子明
【巴西華人資訊網】
