均價2.88萬，XP斥資11億收購聖保羅兩棟甲級寫字樓
9月29日，XP Asset旗下新設的XP Office Prime FII簽署收購承諾，擬取得聖保羅JK Square和River South兩棟甲級寫字樓的大部分權益，基礎交易對價約11.17億黑奧，若達到約定業績指標，總價最高可升至約11.66億黑奧，兩項資產合計面積約4.04萬平方米。這筆交易也是近期聖保羅核心寫字樓市場規模較大的機構級資產配置之一。
其中，基金擬以約7.60億黑奧收購Itaim Bibi的JK Square約67%權益，對應約2.1萬平方米。專案辦公部分目前100%出租，主要租戶包括Uber和Banco ABC。
另一項資產River South位於Marginal Pinheiros / Butantã區域，基金擬以約4.06億黑奧取得約94%權益，對應約1.9萬平方米。目前辦公部分出租率約73%，Wise為主要租戶。
此次交易採取分期付款結構：約5.67億黑奧首付，其餘約5.5億黑奧將在未來6至36個月內分6期支付，並按照IPCA調整。針對River South尚未完全出租的情況，賣方還提供未來36個月最低租金收入保障，並承擔部分空置面積相關成本，以降低基金初期現金流波動。
XP此前已通過XP Office Prime FII首期發行募資約11億黑奧，基本覆蓋此次交易的首期資本需求。
從成交價格看，兩棟資產平均收購成本約為2.88萬黑奧/平方米，低於此前獨立評估約3.42萬黑奧/平方米的水準。XP管理層據此預計，資產重新估值可能使基金每份額淨值較發行價提升約15%。需要注意的是，這一數字屬於管理人的估值預期，並非已經實現的投資回報。
目前聖保羅甲級寫字樓整體空置率已降至約11%，部分核心子市場的大面積連續辦公空間進一步減少，部分租戶開始通過預租鎖定未來新增供應。
對市場而言，此次交易還提供了一個較有參考價值的核心甲級寫字樓成交基準：機構資金目前願意在接近3萬黑奧/平方米的價格區間配置成熟或新建的核心資產，並押注後續租金增長及資本化率下降帶來的估值修復。不過，這一價格水準主要適用於Itaim Bibi、Faria Lima、Pinheiros及Marginal Pinheiros等優質子市場，不適用於聖保羅整體辦公市場。
編輯 / 王子明
【巴西華人資訊網】
