儘管巴西當前面臨高利率環境以及基準利率Selic降息週期可能縮短等宏觀經濟挑戰，但聖保羅企業辦公樓市場似乎仍按照自身邏輯運行。2026年第一季度數據顯示，聖保羅市新增辦公面積吸納量超過8萬平方米，推動空置率降至16%，創下過去六年來最低水準。
根據辦公樓與企業租賃服務協調人克勞迪婭（Claudia Divani）的說法，空置率下降趨勢已經持續約三年。該指標在2023年第二季度還高達23%，到2025年第一季度降至19%，去年年底為17%，如今進一步降至16%，顯示辦公場所租賃市場持續表現良好。
與此同時，辦公面積吸納量也呈現長期增長趨勢。2023年第一季度新增租賃面積為6.1萬平方米，2024年增至7.2萬平方米，而2025年則達到13.2萬平方米。
長期戰略與“恢復線下辦公”趨勢
Divani指出，目前市場增長不僅僅是企業搬遷或升級至更高品質辦公樓所推動。她認為，持續為正的租賃面積淨吸納量意味著企業辦公需求正在出現真實擴張，整體辦公面積使用規模正在增長。
她表示：“企業正在以中長期視角做決策，更重視運營效率、戰略佈局以及人才留存。”此外，企業也開始提前鎖定辦公空間，以應對優質區域供應緊張的問題。她解釋稱，在部分大型整層辦公空間已經明顯稀缺的地區，企業擔心如果繼續等待，將失去獲得理想辦公空間場地的機會。
與此同時，線下辦公模式重新強化，也正在重新凸顯辦公室作為企業文化與團隊協作空間的重要性。更多員工回到線下辦公模式，意味著企業對辦公面積的需求不斷增加。
即便是採取線上和線下混合辦公模式的企業，也開始擴大辦公室空間內的社交區以及宣揚企業文化相關的空間。這使得辦公面積需求即使在員工總數沒有明顯增長的情況下，仍可能繼續擴大。
法利亞利馬區域租金大漲
由於對辦公空間的需求持續保持旺盛，而核心區域內的可租賃面積供應有限，聖保羅部分商務區辦公樓租金正面臨明顯上漲壓力。根據房地產諮詢公司Colliers的統計數據，大型租賃交易主要集中在Itaim Bibi、新法利亞利馬（Nova Faria Lima）以及Chucri Zaidan等區域，租戶主要來自制藥、科技以及電商行業。
在新法利亞利馬和Juscelino Kubitschek大道一帶，部分辦公樓租金報價已經達到平均每月每平方米300黑奧。當前成交專案主要集中在新交付辦公樓或能夠提供整層連續辦公空間的大樓。這一辦公空間租賃價格的上漲也反映出聖保羅辦公樓面積租賃市場的高度分化。目前核心區域A類和A+級辦公樓平均租金約為每月每平方米96黑奧。
不過，由於部分空置率較高區域拉低平均值，市場差異極大。例如：Santo Amaro地區辦公空間的平均租金僅為每月每平方米32黑奧，但空置率高達65%；
松林區沿河大道（Marginal Pinheiros）地區的辦公空間平均租金為每月每平方米47黑奧，空置率為47%。相比之下，法利亞利馬等核心商務區的辦公室租金水準最高可達到這些區域的六倍。
編輯 / 王子明
【巴西華人資訊網】
